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Bolha Imobiliária: O Brasil próximo do maior "Crash" da história da humanidade
05-03-2013, 02:08 AM
Resposta: #21
RE: bolha imobiliaria pague o justo para nao pagar o pato
Muito interessante a análise do membro do fórum porque?sobre a bolha imobiliária, no entanto devo discordar em alguns pontos logo abaixo


Com relação a bolha imobiliária digo à vocês que estamos longe disso acontecer aqui no Brasil.
Existem muitos economistas, financeiros e etc... alarmando sem terem conhecimento de causa.
A bolha nos EUA aconteceu por alguns fatores:

- Taxa de juros anual para financiar um imóvel era coisa de 1,5%, 2% a.a; (muito pouco, no Brasil a taxa é em torno de 8% ou mais, isso pode parecer alto para nós, mas é isso que faz com que o sistema financeiro seja saudável);
- Nos EUA estavam hipotecando o mesmo imóvel 2,3, 4 vezes! isso :@aqui não acontece;
- O valor de financiamentos imobiliários no EUA representavam cerca de 70% do PIB; (No Brasil o financiamento imobiliário representa apenas 4% do PIB);

Além disso nós temos o setor bancário mais sólido do mundo! Todo ano batem recorde de faturamento.

Colocar como causa da crise econômica internacional a baixa taxa de juros dos países desenvolvidos é acredito eu, um grande equívoco.

Questiono também a afirmação de que "temos o setor bancário mais sólido do mundo". E se todos retirassem seu dinheiro do banco aqui no Brasil?

O sistema financeiro suportaria? A dívida pública brasileira já esta em mais de dois trilhões e quatrocentos bilhões e não para de crescer. É realmente muito vantajoso para o grande investidor, mas não para o povo brasileiro.

Essa festa dos investidores é paga com o dinheiro dos nossos suados impostos.

Apenas temos mais tempo que outros países mas uma hora a crise chega aqui também.

Defender os juros altos e os lucros para os banqueiros e especuladores num fórum contra a Nova Ordem Mundial é algo que só favorece os donos do mundo. Não nós.

Tomemos cuidado, assim como foi aumentado o preço da gasolina, os juros podem subir novamente. Vejam a notícia abaixo

http://www.brasil247.com/pt/247/economia/93188/


Estão querendo nos habituar a ideia de que aumentar os juros é algo bom. Estão fazendo isso de forma gradativa, como se fosse "bom" para nós. Numa escala de um a sete, estamos no grau dois da modificação do nosso comportamento em relação aos juros.

Ora, o argumento "deles" para o aumento dos juros é o aumento da inflação, mas foi o próprio governo que puxa o aumento da inflação com o aumento da gasolina. Será que os banqueiros estão controlando nosso país?


Devemos rechaçar qualquer um que venha aqui defender juros altos e lucros do sistema financeiro.

Um grande abraço a todos que lutam contra a Nova Ordem Mundial
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[-] O(s) seguinte(s) 3 usuários diz(em) obrigado a Pantalião Silva pelo seu post:
Minerim (05-03-2013), sleber (05-03-2013), Zunim (11-03-2014)
Goji Berry Pelo menor Preço Você Encontra na Tudo Saudável Produtos Naturais
05-03-2013, 01:04 PM
Resposta: #22
RE: bolha imobiliaria pague o justo para nao pagar o pato
Eu tambem acredito que uma bolha ,como a dos EUA.nao acontecera no brasil , porem a renda das familias brasileiras ,e muito baixa ,veja quantos automoveis ,sao apreendidos ,por falta de pagamento agora veja que imoveis sao muito mais caros ,agora vamos somar ,,,, um Sapateiro ganha em media 1200,OO RS PAGA 400,00 RS DE PRESTACAO DO CARRO ,+ 500,00 de prestacao da casa + 50,00 de aqua + 70,00 luz + 400,00 de supermercado = 1420 ,00 .O LOCO MEU a conta passou dos 1200,00 sem o cara nem sequer comprar um chinelo ,eu tenho muito medo desse mundo que vivemos ,ate abri um topico perguntando pra galera ,o que eles acham de ter filhos ...pq ai e que as dividas sobem mesmo ,obrigado por responder aki um abraco
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[-] O(s) seguinte(s) 1 usuário disse obrigado a sleber pelo seu post:
Zunim (11-03-2014)
05-03-2013, 04:34 PM
Resposta: #23
RE: bolha imobiliaria pague o justo para nao pagar o pato
Só um exemplo pra vocês entenderem melhor o que causou a bolha nos EUA.

Exemplo:
um imóvel que valia U$200.000 era financiado pelo banco e tinha como garantia do empréstimo o próprio imóvel.
Depois de algum tempo o banco oferecia ao proprietário mais um empréstimo de até U$200.000 tendo como garantia o mesmo imóvel que já estava alienado ao primeiro empréstimo.
Algum tempo depois o banco novamente oferecia um empréstimo de até U$200.000 ao mesmo cliente tendo como garantia o mesmo imóvel que já estava alienado 2 vezes.

Isso significa que um imóvel que valia U$200.000 poderia ter uma hipoteca de até U$600.000. Se o cara não pagasse o empréstimo o banco tomaria o imóvel dele para colocar em leilão, só que a dívida era muito maior que o valor do imóvel.

No Brasil o imóvel só pode ser hipotecado uma vez. Você não consegue por exemplo usar uma carta de consórcio e financiar o restante com o banco por exemplo.
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[-] O(s) seguinte(s) 2 usuários diz(em) obrigado a porque? pelo seu post:
sleber (05-03-2013), Zunim (11-03-2014)
07-03-2013, 12:40 PM
Resposta: #24
RE: bolha imobiliaria pague o justo para nao pagar o pato
desculpem a insistencia mais quero alertar a todos para que nao sejam enganados e facam dividas pelos proximos 30 anos ,,,,se quizerem se aprofundar no assunto visitem o sit http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/03/...-de-minas/ Mercado imobiliário tem queda de 27% nas vendas em Belo Horizonte – Estado de Minas

5 de março de 2013 Bolha Imobiliária Sem categoria, 689


Fonte: http://www.em.com.br/app/noticia/economi...onte.shtml

O mercado imobiliário registrou queda de 27,11% nas vendas em 2012 na comparação com o ano anterior em Belo Horizonte, de acordo com resultados da Pesquisa Construção e Comercialização, realizada pelo Instituto de Pesquisas Econômicas, Administrativas e Contábeis da UFMG e divulgada pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG).

No ano passado foram comercializadas 2.716 unidades, contra 3.726 em 2011. Além da queda nas vendas, o mercado da capital registrou queda de 29,04% nos lançamentos: foram 2.488 lançamentos em 2012, contra 3.506 no ano anterior.



A queda nos dois fatores resultaram em mais uma baixa em 2012 para o mercado imobiliário. Com menos lançamentos e comercialização, a velocidade de venda, indicador que demonstra o dinamismo da comercialização de imóveis, teve queda de 4,24% em relação à média de 2011.

Apesar dos números desanimadores, o Sinduscon-MG analisa o resultado da pesquisa como uma tendência repetida em outras capitais e reflexo da macroeconomia brasileira. A tendência, segundo a entidade é de crescimento. “Essas reduções não significam que o mercado imobiliário vivenciará um período de retração. Ao contrário. O segmento está buscando se ajustar às novas condições, equilibrando oferta e demanda e a tendência é de crescimento mais sustentado. Assim, o segmento imobiliário deverá voltar a apresentar bons resultados em 2013 e também nos próximos anos”, diz o sindicato.

A pesquisa consultou 100 empresas de construção na capital mineira e não contabiliza todas as vendas do mercado, especialmente em unidades usadas. No entanto, os dados conseguem retratar sim o dinamismo do segmento em Belo Horizonte. Na análise de desempenho de faixas espefícifcas, um dos nichos de mercado teve alta de vendas: as unidades na faixa de R$ 100 mil até R$ 250 mil são as únicas que tiveram crescimento na comercialização: 12,01%.

Polos de Crescimento

A pesquisa feita pelo Ipead/UFMG confirma também dois bairros de destaque nas vendas e lançamentos em Belo Horizonte. O Buritis, na Região Oeste da capital, respondeu por 20% dos novos apartamentos disponíveis para venda em 2012. Em segundo lugar, vem o Castelo, na Pampulha, com 12,53% das unidades.
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Goji Berry Pelo menor Preço Você Encontra na Tudo Saudável Produtos Naturais
29-03-2013, 10:04 AM
Resposta: #25
RE: bolha imobiliaria pague o justo para nao pagar o pato
Olá a todos. Descobri este fórum em minhas pesquisas no google e me interessei por este assunto de bolha imobiliária. Como sou interessado no tema, gostaria de contribuir com minhas compilações do site bolha imobliária.

Em outro fórum fui interpretado como spammer pelo tamanho dos textos. Espero que não me interpretem desta forma. São apenas compilações que fiz tendo como base aquele site e outros fórums da internet.

Um grande abraço a todos.


Penso que nenhum brasileiro deveria ignorar este tema tão importante. Como o endividamento da população é baixo, comparado aos países onde a bolha imobiliária provocou danos à economia, o Brasil não passará por uma catástrofe econômica da magnitude dos EUA. Não por causa da bolha e não enquanto o endividamento brasileiro continuar neste patamar. Nosso governo está estimulando o endividamento da população até o talo. Porém este fato não quer dizer que os preços dos imóveis são sustentáveis. Eles estão completamente incompatíveis com a renda da população e, como vocês sabem, tudo que um dia está na alta, outro dia pode estar na baixa. Nada valoriza eternamente, muito menos à taxas absurdas como 20% ao ano como temos visto. Uma hora o ajuste tem que acontecer.

Sugestões de leituras:

Blog do economista Samy Dana, chamado Caro Dinheiro, da Folha de SP: http://carodinheiro.blogfolha.uol.com.br/

Estudo do IPEA sobre a bolha imobiliária brasileira, com fundamentação técnico-econômico-estatística: http://dl.dropbox.com/u/86920768/%23Im%C...%A1ria.pdf

Blog do observador do mercado: http://observadordomercado.blogspot.com.br/

Blog do Adolfo Saschida, economista: http://bdadolfo.blogspot.com.br/

Blog O Pequeno Investidor:
http://opequenoinvestidor.com.br/

Blog Bolha Imobiliária
http://www.bolhaimobiliaria.com

Artigos de um dos participantes do blog bolha imobiliária e do fórum HT:

Projeto Casa Própria
http://dl.dropbox.com/u/86920768/PROJETO...93PRIA.pdf

Imóvel na Planta
http://dl.dropbox.com/u/86920768/Im%C3%B...planta.pdf

Preço dos imóveis do Rio de Janeiro x Renda
http://dl.dropbox.com/u/86920768/Pre%C3%...0Renda.pdf

Análise dos balanços das construtoras - 4º trimestre de 2012 - Quase todas indicando prejuízo pelas vendas travadas.
http://dl.dropbox.com/u/86920768/Balan%C...RI2012.pdf

Fora isso, esse cara autor destes artigos possui uma pasta pública no dropbox repleta de informações sobre o mercado imobiliário, artigos e notícias coletados de jornais e revistas e planilhas de simulação desenvolvidas por ele. O link é https://www.dropbox.com/sh/xg539il8dhr8cz6/zY3JxNkzj3

Tudo gratuito. Todos os links são livres de virus, podem confiar.

Os textos são grandes, as opiniões muito divergentes por envolverem os interesses das maiores financiadoras da campanha política dos partidos, mas é importantíssimo que cada parcela da sociedade tenha ciência do que está acontecendo no país. Quanto mais tarde demorar para a bolha desinflar e os preços voltarem a se compatibilizar com a renda, pior será para a economia e para o povo. "Investimento" em imóveis é algo muito sério, que envolve o direito de moradia das pessoas. A especulação tomou conta do país por causa dos eventos esportivos e, assim como tomou conta, um dia vai deixar o Brasil rumo à outra sede da copa/olimpíadas.


TEXTOS:

A - A partir do momento em que temos preço descolado da renda, alto percentual de compradores na planta pra investir e outra parte significativa comprando e revendendo sempre com preços 20 ou 30% mais alto, tem-se configurado o cenário de bolha. E a partir do momento em que a demanda fica menor que a oferta, tem-se o cenário de estouro da bolha. Pode não ser de uma hora pra outra, pode não ser uma queda vertiginosa, mas este cenário já está se configurando no país.

B - Vamos analisar sem números oficiais, apenas no achismo e no bom senso: Quando toda a quantidade de lançamentos for entregue, este ano, ano que vem e 2015, a oferta dará um salto vertiginoso em contrapartida com a demanda que terá queda. Não estão incluídos ainda os que serão obrigados a devolver o imóvel por ter comprado na planta pagando prestação pequena, com intenção de revender antes do imóvel ser entregue,sem condições de contrair o financiamento com a CEF.

C – A inflação está alta. Em breve o governo terá que subir a taxa de juros para dar uma segurada. Aumentando os juros, aumenta a TR, que corrige prestação e saldos devedores. Mais dinheiro que o povo tem que desembolsar pra pagar o AP. A indústria está em nítida desaceleração, nem com IPI zerado está estável. Por enquanto os números mostram que estão demitindo e contratando muito, trazendo equilíbrio.

D - Só que este equilíbrio no saldo de empregos não mostra a realidade, que é que a indústria e comércio estão demitindo e recontratando por salários mais baixos. Em breve, se continuar em queda, vai haver extinção de vagas. Demissão sem contratação correspondente. Resultado = aumento de desemprego.

E - IBGE tem índice de 5,8% maquiado, pois não consideram desempregados os que estão em casa de bobeira nem os que estão subempregados. Segundo o DIEESE, o desemprego está em 11%. Por que tamanha disparidade entre as duas taxas? O desemprego aumentando, o dinheiro real sumirá do mercado, restando apenas crédito, o que levará à inadimplência.

F - Esta inadimplência vai atingir os financiamentos imobiliários e de autos. O banco tomando mais imóveis, aumentará mais ainda a oferta. Resultado = mais queda nos preços. Considere também que a partir de 2015 teremos todo o capital especulativo indo embora rumo à próxima sede de copa. O túmulo será fechado depois de 2016, com o fim das olim-piadas. Isto reduzirá mais ainda a demanda.

G – Quando não existe a menor chance de um fato ser verdade, não se veem notícias atrás de notícias negando o tal fato, simplesmente isola-se e ignora-se os que proclamam o fato. Não é o que está acontecendo na mídia atualmente. Se você pesquisar, todo dia verá reportagens dos mais diferentes meios de comunicação do país negando a bolha imobiliária.

H - Ultimamente nem afirmam mais que o preço vai subir. Afirmam apenas que está estável e a tendência é acompanhar a inflação. Daqui alguns meses veremos gente falando de ligeira queda, ajuste, correção. É assim mesmo. Negam o óbvio até o fim. Só vão assumir a veracidade da situação depois que todo mundo já tiver tido o encontro com o motumbo.

I – Qualquer investimento real tem risco de perda. Com imóvel não é diferente. Gente com 15K de salário (1% da população) só consegue financiar 384 mil na CEF. Com 384 mil é impossível comprar um imóvel, hoje em dia, na Tijuca, zona norte do Rio, cercada de favelas. Na zona sul então é sonho de uma noite de verão com este valor.

J - Utilizar o PIB como parâmetro para a pesquisa e pra negar a bolha é falacioso. O Produto interno Bruto desconsidera que existe um abismo na distribuição de renda. Poucos com muito e muitos com pouco. A realidade é que poucas pessoas tem condições de comprar moradias no valor que elas estão sendo oferecidas.

K - As construtras de capital aberto estão com suas ações em queda. Balanços com problemas. Inclusive, a Rossi recentemente auditou seus balanços e uma empresa de auditoria absteve-se assinar. MRV incluída em lista de trabalho escravo. Precisa falar mais alguma coisa?

L - Veja que nao estou apresentando nenhum número, estou me baseando apenas em noticiário de jornal. Eu chuto que o Rio de Janeiro ficará anos sem ter lançamentos por parte das construtoras, exatamente como era antes de 2006. Era 1 ou 2 lançamentos que se via. Nos últimos 3 anos era 1 panfleto a cada 500m percorridos com o carro.

M - Índice de cimento per capita, que um certo senhor gosta de citar. "Na Espanha, 1,2K quilos. Na China, 1,6K quilos”. O Brasil consome pouco cimento per capita pq o poder público não faz portos, aeroportos, estradas, pontes, viadutos, hidrovias... Aí comparado com Espanha e China, consumimos pouco. Ele deveria citar quanto de cimento vai na construção de moradias

N - Sendo insistente, avaliem com bom senso. O uso de séries temporais, processos estocásticos, distribuição gaussiana, análise multivariada, econometria, etc. é desnecessário, até porque este tipo de análise e cálculo é impossível de ser feito sem dados confiáveis. Basta o bom senso pra saber que a coisa está indo pro buraco e os preços estão muito altos.


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1 - Imóvel na planta - Inversão de valores onde quem fornece o CAPITAL e corre o risco (comprador) atua como empregado e quem oferece o serviço (construtora) atua como DONO.

2 - Imóvel na planta é uma aberração brasileira. Financio a obra da construtora, corro todos os riscos de atrasos/não entregas, entrega fora do estipulado no memorial, acabamento/pintura ruim, problemas estruturais, risco do condomínio ser muito alto e ainda sou obrigado a pagar correção nas parcelas e no saldo. Ela quem deveria me pagar juros por tomar meu dinheiro antes de entregar. Ninguém do mercado conta que na hora da entrega nas chaves precisará obter aprovação de financiamento na CEF.

3 - Simulem um financiamento de 400 mil e vejam que é necessário ter uma renda familiar acima de 10 mil reais (1% da população). Se não conseguir este financiamento, a construtora não devolve o dinheiro pago, ou devolve um percentual bem pequeno dele. Sem falar que hoje, devido à especulação imobiliária e alta procura (30% dos financiamentos da CEF não são de famílias, e sim de especuladores, segundo o SECOVI/SP) o preço do imóvel na planta está subindo vertiginosamente.

4 - Com estes preços atuais, é muito mais vantajoso viver de aluguel e economizar a diferença entre o aluguel e a prestação do financiamento até os preços voltarem aos patamares justos (ano 2004 + IPCA). De repente em 5 anos dá pra comprar algo a vista. Quem compra na planta corre o risco de na entrega o imóvel valer menos que o valor do saldo devedor a ser financiado. Valorize suas economias.

5 - Como qualquer investimento, o imóvel também pode sofrer queda de preço. Já se observa no mercado descontos da ordem de 30%. 30% não é desconto em nenhum tipo de produto, e sim redução de preço. Olho vivo em quem quer embolsar suas suadas economias de toda uma vida. Não caia no papo de valorização eterna. Se é investimento, tem risco embutido.

6 - Simulação CEF. Para financiar 200K, juros 8,85aa+TR, entr = 20 mil, prest1 = 1780 e prest420 = 456. Renda exigida = 5100. || Para 300, entr=30K, prest1 = 2658, prest420 = 672. Renda = 7600,00. || 149,28% de juros totais pagos durante o financiamento. Ou 2,5 imóveis. Se TR subir, prest. aumenta (basta subir a SELIC). Quem tem esta renda? 5% do povo. Venda casada. Você vai na CEF sem conta corrente e sai com conta aberta, cartão de crédito, prev privada e capitalização. Não compre 2013/14.

7 - Taxa adm: você paga p eles fazerem algo que é obrigação (dar baixa no seu pgto). Os 2 seguros são de interesse do banco, só seguram o imóvel, não cobre o que estiver dentro dele e se algo acontecer é o banco quem recebe. No de vida o valor aumenta conforme a idade da pessoa, então hj você pg um valor e daqui a 35 anos vai estar pg bem mais caro.

8 - Não adianta antecipar parcelas, essas 3 serao cobradas mesmo nas antecipadas, então você acaba pagando 2 txs adm no mesmo mês e um seguro que não vale nada, pois quando parar de pagar esse seguro não vai se estender pelo prazo antecipado, mas você pagou por isso. Fique 90 dias sem pagar ao banco. O banco leiloa o imóvel, desconta o valor obtido do seu saldo devedor e ainda cobra a diferença. O imóvel só é seu após quitar o financiamento. Ou seja, fica pg aluguel p o banco 35 anos.

9 - Sabiam que os bancos quase não tem imóvel próprio? A maioria das agências estão sediadas em imóveis alugados. Ué, imóvel não é um investimento tão excelente e superior como pregam as construtoras? Como o banco perde uma oportunidade destas de valorização eterna de seu investimento? Simples. Sabem que imóvel é despesa de custeio. Condomínio, taxas, manutenção, IPTU... Muito melhor alugar. No dia em que não atender mais basta não renovar o contrato com o proprietário e procurar outro.

10 - A mediana do valor dos imóveis na Flórida é U$ 175K. Isso significa que metade das residências lá custam até este valor. Não há sentido em pagar mais que isso na maioria dos imóveis que são anunciados no Brasil, país muito inferior em justiça social, serviços públicos, asfaltamento saúde, educação e segurança pública. Detalhe: a renda média do americano é 5 vezes maior que a do brasileiro. Pq lá é tão barato e aqui tão caro? Lá o mercado corrigiu as distorções. Aqui elas estão acentuadas.

11 - Cidada fantasma IRLANDA 2011 "youtube.com/watch?v=wgTt4wqwbPw || Cidade fantasma ESPANHA 2011 “youtube.com/watch?v=t0rjAfzoHeI || Cidade fantasma EUA 2011 “youtube.com/watch?v=HTSKiyDWXys || Cidada fantasma CHINA 2011 “youtube.com/watch?v=sLnR2JIW3pA - Imóvel não desvaloriza MESMO???? Pesquise ainda Portugal, Grécia e Japão. Todos viveram bolhas. Curiosamente alguns deles sediaram copa e olimpíadas. Por que o Brasil pensa que vai ser diferente?

12 - Países com imóveis em tendência de queda --> idealista ponto pt/news/arquivos/imagecache/noticia/110/precos_casas.jpg (quem disse que imóvel não cai de preço?)

13 - Avalie o desempenho pífio da economia. Inflação dando as caras (imagine quando gasolina e transporte púbico aumentarem e os incentivos como IPI reduzido acabarem?), produção industrial baixíssima, juros próximos a zero para quem poupa dinheiro, bolha imobiliária na boca do povo (não conseguem mais esconder), corrupção, crédito disponível descontroladamente, ... Será que aqui no Brasil vai ser diferente do que foi em países mais desenvolvidos que o nosso?

14 - Índice FIPE-ZAP. Mede a variação dos preços ANUNCIADOS. Não os preços do negócio fechado. Este índice só vai dizer como está variando a pedida dos proprietários. E ainda assim é totalmente viesado, pois não há como o sistema exluir duplicidades (há imóveis anunciados em 4 ou 5 imobiliárias diferentes e, pasmem, com preços diferentes). Também não dá pra excluir os anúncios supervalorizados, com intuiuto de mascarar o resultado mesmo. É um índice viesado, manipulado e sem credibilidade.



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a-Ficar no aluguel não é a besteira que o mercado prega. Isso é conversa de quem em interesse em manter o mercado de vendas em alta, devido aos altos valores envolvidos. Algumas vantagens do aluguel sobre a compra com preço fora do justo:

b-1 - Não ficarei com a dívida por anos a fio; 2 - A lei do inquilinato é muito mais favorável ao inquilino; 3 - Se o imóvel deixar de me atender, tenho liberdade de sair a qualquer momento mediante acordo com o proprietário, multa ou não renovação de contrato ao término 4 - Muitas das despesas de manutenção do local correm às expensas do proprietário; 5 - Possibilidade de negociação descontos em caso do inquilino ser bom pagador ou de pagar um valor de contrato a vista.

c-Quem tem dinheiro em conta pode muito bem fazer este dinheiro pagar juros para si mesmo em vez de pagar juros para um banco. Quem não tem, tem a oportunidade de aguardar e juntar um capital. Tenho uma planilha de simulação de financiamento. Nela, posso simular o financiamento pelos sistemas SAC e Price. Está muito próxima da planilha que se obtém simulando no site da CEF (ainda não consegui descobrir o motivo da pequena diferença - coisa de R$ 50,00 a mais nas parcelas da minha).

d- Pois bem, financiando em 15 anos o valor de 200 mil (requer renda familiar de 6,5k), se eu economizar em poupança - método novo - a diferença entre o valor da prestação mensal e um /aluguel + condomínio/ de 1,5K, ao fim de 5 anos, terei cerca de 40K. Se, concomitantemente, fizer um aporte de 1K mensal, o valor economizado é de 107K. Mais de 50% do valor do financiamento. O que reduziria sua prestação daqui 5 anos em 45%. Isso em apenas 5 anos, não é uma vida inteira.

e-Se vc ficar 8 anos, o valor é de 165k, quase o valor do imóvel a vista que você teria de pagar em 15. Sua parcela seria de apenas 20% da parcela inicial. A planilha tem alguns poréns. Não considera atualizações de saldo devedor nem de valor de alugueis, mas o índice para os dois é o mesmo, IGP-M, portanto fica elas por elas.Não considera também aquecimentos de mercado que façam os preços de aluguel disparar. Enfim, não é perfeita, mas ajuda muito a se planejar.

f-Claro, é necessário renda pra isso, mas subentende-se que quem não tem renda pra fazer esta economia, não deve financiar imóvel de 200K, e sim mais barato, devendo alugar mais barato e poupar menos, de forma a poder comprar algo no futuro de padrão compatível com sua renda. Caso tenha interesse, a planilha fica aqui 'dropbox ponto com/sh/xg539il8dhr8cz6/zY3JxNkzj3 - sem virus



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A-Você tem interesse em um imóvel que ainda será construído. Vá ao stand, pegue a planilha de financiamento do imóvel e comece a juntar mensalmente os valores das parcelas e intermediárias (dilua as intermediárias nas mensalidades). Todo mês atualize o valor pelo INCC. Em 3 anos, quando o imóvel estiver construído, você terá um ótimo montante. Ainda não simulei este cálculo, mas deve ser muito interessante também, principalmente se vc atualizar o INCC da prestação e juntar isso tb.

B-Daqui 3 anos, se o imóvel não tiver saído, vc não perdeu nada. Se o local mostrou-se ruim, vc não perdeu nada. Se sua renda estiver incompatível com o valor do financiamento, vc não perdeu. Se entregaram sem qualidade, idem. Se sua renda aumentou e vc quer morar melhor, vc não perdeu nada. Se você fizer mais um aporte mensal junto com os valores da planilha, a coisa fica muito melhor!

C-Com esse dinheiro procure investidores desesperados para se desfazer do seu na planta que já está chegando a época de pegar as chaves. Sempre tem um que sabe que não vai ter o financiamento aprovado. A vantagem desta operação é que o camarada já pagou todas as parcelas e intermediárias que você teria pago se tivesse financiado no início da construção. Com perseverança vc encontra alguém que vai aceitar negociar o valor. E você ainda terá algum poupado pra dar de entrada nas chaves.

D-Com bons argumentos, do tipo, olha, vc já pagou X para a construtora, ela não vai te devolver tudo isso quando vc fizer o distrato. Eu te ofereço x/2, ela vai te devolver x/5, qual vai ser? Posso dizer que se vc oferecer 0.6X pra um camarada conscientizado da perda, o cara topa o negócio. Ele perde menos e vc ganha porque pagou apenas 60% do que teria que pagar caso tivesse contratado no início. Sobram 0.4X pra dar de entrada no finame, ou pagar itbi, sei lá.

E-Não estou interessado no dinheiro de ninguém, apenas na conscientização de um povo que não sabe poupar, tendo em vista interesse próprio, que é o de comprar um imóvel pra morar a um preço justo. O pessoal do mercado tem interesse em se sustentar e, se possível, enriquecer um pouquinho as nossas custas rs Em quem é melhor acreditar quando falam sobre mercado imobiliário?Essas coisas que to escrevendo não são utopia, são perfeitamente possíveis para cidadãos instruídos e conscientizados como nós. Quem debate este tema não é analfabeto funcional.


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A. Respostas padrão para as mentiras do mercado. A. “O valor deste imóvel é R$ 1 milhão!” - Não. O correto é “Este imóvel está cotado a R$ 1 milhão”. Se ninguém nunca aparecer para pagar o tal milhão, não vale um milhão.

B. “Com a melhora das condições do bairro e obras de infraestrutura, o imóvel valorizou.” - Não existe nada como valorização automática por obra de infraestrutura. O que você espera é que com as melhorias mais pessoas desejem morar no local, aumentando a demanda e os preços. No entanto, se esses compradores nunca aparecerem, não vai valorizar, com ou sem obra.

C. “A renda aumentou e portanto o valor alto dos imóveis se justifica.” - Então por favor avisem os donos de imóveis americanos que eles estão perdendo dinheiro, já que lá a renda é 5x maior e o preço dos imóveis tende a ser menor, principalmente levando em consideração a qualidade.

D. “A valorização vai continuar.” - Você sabe o que é uma função exponencial? Funciona assim: se eu comprar um imóvel por R$ 500 mil e ele continuar a se valorizar 30% ao ano como nos últimos anos, em 20 anos ele valerá 500000 x (1.3)^20 = R$ 100 milhões. Eba, vai todo mundo ficar rico. Ah e se você esperar mais 10 anos, afinal “vai subir ainda mais” poderá vender seu imóvel por R$ 1,3 bilhão.

E. “O preço não caiu, mas estamos oferecendo descontos.” - Não existe desconto em mercado aquecido. Se você pudesse vender pelo preço que queria, não ia oferecer desconto né? Se oferece é porque não conseguia vender pelo preço anterior e teve que diminuir. Mas eu entendo, tem gente que chama p* de profissional do sexo, e tem gente que chama queda de preço de desconto.

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Aprenda mais sobre a bolha em: youtube ponto com/watch?v=qmFY1ydg32E - Países com imóveis em tendência de quedas idealista ponto pt/news/arquivos/imagecache/noticia/110/precos_casas.jpg (quem disse que imóvel não cai de preço?)


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1.Como funciona o mercado imobiliário. Suponhamos que, em 2005, antes do boom imobiliário, a CEF emprestava dinheiro ao mutuário a juros de 12%. Digamos que este mutuário tinha condições de pagar R$ 700/mês com prestação de imóvel. Para isso, é necessário ter renda de 2 mil (pela regra da prestação comer no máximo 35% do salário bruto). Pelos meus cálculos, 180 meses e taxa de 12%, a prestação de 700,00 permitia a este indivíduo obter um montante de R$ 46 mil emprestado.

2.Entao o maravilhoso governo Lula/Dilma achou por bem resolver o problema do pobre. Vamos financiar em 420x, com juros de 8,5% aa, subsídio de 20K do Minha Casa Minha Dívida. OBA! Disseram as construtoras, imobiliárias e afins. Vou tirar meu atraso da dácada de 90! Se antes uma parcela de 700 permitia que a CEF emprestasse 46K, agora, com juros de 8,5 e 420 meses pra pagar, a CEF pode emprestar 76 mil. E mais, o governo tá dando subsídio de 20K! Este valor também me interessa!

3.Então, após MCMD, alguém se aproveitou. O custava 46 aumentou pra 66(46+20 subsídio). As vendas continuaram boas, testaram novamente o mercado. O que antes era 46, agora custa 86. O mercado aceitou! Tacada final! Agora custa 96(76 CEF+20 subsídio)! Em pouco tempo um imóvel de 46 passou a custar 96. Mais de 108% de "valorização". O que antes poderia ser pago com 180 de 700,00, agora só pode ser pago com 420 de 700. Mesma parcela, dobro do tempo. E tx de juros "baixa"!

4.Não sei quais são nem sei qual era a taxa antiga que a CEF aplicava, mas, grosso modo,foi isso que o governo gerou. A intenção foi boa. Tirar o pobre coitado povo do aluguel, mas o economista q criou isso desconhecia a lei da oferta e da demanda. A demanda explodiu, os preços aumentaram sem avaliação de imóveis. Isso gerou efeito cascata, o vizinho vendia 130% acima do que valia e todos foram na onda. E assim criaram a bolha imobiliária no Basil. Não comprem imóveis em 2013/14


=====================

Nesses países de “primeiro mundo”, onde a relação crédito imob PIB é alta, a distribuição desse mesmo PIB é bem mais acentuada que no Brasil.

No Brasil, a distribuição do PIB é tão ruim, mas tão ruim, que simplesmente é tecnicamente impossível o crédito imob ir tão longe, simplesmente porque a massiva maioria dos tomadores não possui a RENDA necessária para se permitir o crescimento dessa relação (crédito imob – PIB).

Assim, para o caso do Brasil atual, é muito mais válido observar o comprometimento da renda mensal familiar, o qual tem a ver com a renda REAL das pessoas. E esse comprometimento está muito, mas muito mais alto que o americano, mesmo na fase da bolha deles.

Neste contexto, quem entrar agora na pirâmide, estará em baixo, na base, e pagando o preço caro para quem está na parte mais alta. Mas isso se dá com risco alto altíssimo dessa pirâmide ruir na cabeça de todos os debaixo, pois há um altíssimo e alarmante risco de desvalorização futura do imóvel. Imóvel no Brasil, hoje, só compensa se for com descontos muito generosos, da ordem de uns 30% ou 40%, como, aliás, algumas construtoras estão oferencendo unidades prontas que ficaram encalhadas, nesses saldões, feirões, etc, como eles chamam nos jornais todos os finais de semama (sendo que, mesmo assim, ainda compensa mais esperar mais, pois a oferta de encalhes vai aumentar ainda muito mais nos próx. 4 anos)

Nã dá para ficarmos pensando que “dessa vez será diferente”. Os ciclos econômicos são movimento normal de qualquer economia, por mais modernos que sejam os tempos. Atualmente, estamos vivendo o ciclo da maior alta especulativa que já se viu no Brasil. Amanhã veremos umas belas de umas quedas e, pasme ou não, isso será tido por coisa normal para os especialistas sérios.

E esse tipo de previsão de “previsão” nada tem. O ciclo especulativo é mais do que visível e isso ninguém discute mais. Mas eles jamais na história conseguiram se manter, por uma razão simples: uma hora a boiada acorda, ou o dinheiro dela acaba.

Por outro lado, você diz que “a bolha pressupõe um estouro”. Esse raciocínio está equivocado. Não precisa estourar para vermos que ela existe. E bolha é só uma evolução de preço sem fundamento sustentável. Só isso.

A bolha especulativa pode existir e seu estouro ser impedido pelo Governo (enquanto der e tiver dinheiro do contribuinte para faze-lo) ou mercado fortemente monopolizado por empresas (enquanto der e tiver dinheiro para manter a aparência).

É o que acontece hoje na China. Lá o Governo comunista financia o crescimento da infra-estrutura e a construção de imóveis como ninguém no mundo. MAS eles já possuem mais de 65 milhões de residências vazias, além de centros comerciais, metrôs, etc, todos vazios. Verdadeiras cidades fantasmas. E eles continuam construindo ainda mais. ENTRETANTO, há mais de 100milhões de pessoas sem teto decente, morando em favelas. Essas pessoas simplesmente não tem RENDA para a compra das casas.

Se eles quiserem vender essas coisas, os preços desabarão assustadoramente. Um estouro dessa bolha lá significaria um cataclismo para os balanços dos empresários que possuem ativos imobiliários lá (inclusive o Governo), levando muitos à falência. Mas o Governo financia o “status quo” e vai fazê-lo até onde der (até onde tiver $$$ do contribuinte. Mas eles são um país de economia rica, embora de população pobre)

No Brasil, o Governo também está tentando impedir o processo de correção, para baixo, dos preços especulados pelo mercado. Vimos os prazos de financiamento mais que dobrarem. Vimos o crédito ser esticado. Vimos o balanço da CEF sendo enxugado pela EMGEA e entrada de recursos do BNDES – capitalizado com $$$ do contribuinte – para aumentar a oferta do crédito. Todas essas são medidas para tentar segurar a demanda mais alta. MAS será que conseguirão chegar mais longe? A China tem muito $$$$ e tem conseguido manter as aparências com aquelas cidades inteiras fantasmas. O Brasil é sempre mal das pernas para a maioria da população e para as contas do Governo e não acho que terá como segurar o reajuste do mercado… (Aliás a dívida pública atual já é a mais alta de todos os tempos – vão criar mais dívida para jogar liquidez no mercado de consumo, especialmente o imob, até quando?)

O Brasil é a sétima maior economia do mundo. É um país muito rico. Mas é uma riqueza que tem servido para pagar juros e amortizações de dívida pública e os bolsos de muito poucos brasileiros. Em termos da realidade, o Brasil é um país de maioria massiva de pessoas pobres. A distribuição de renda é quase a pior do mundo atual. A maior parte do nosso PIB anual vai para o bolso de alguns empresários, especialmente bancos. O restinho está nas mãos de pessoas ricas que já possuem vários imóveis. E uma micro-parte está nas mãos da população em geral. Isso impede que a relação crédito imob-PIB consiga crescer no Brasil, tal como cresceu naqueles países de primeiro mundo de renda melhor distribuída (isso a não ser que comecem a dar crédito de centenas de milhares de reais a qualquer pessoa de salário de R$2k para pagar em 50 anos).

=====================


Se você tem R$ 500 mil para comprar um imóvel brasileiro, faça o seguinte:

Alugue um no Brasil e compre um na Flórida:

casa, $ 149 mil Reais, 170 m2, terreno 2000 m2
“www zillow com/homedetails/1112-Mckinley-Ave-Lehigh-Acres-FL-33972/45478391_zpid/”

casa, $ 177 mil Reais, 110 m2, terreno 1500 m2
“www zillow com/homedetails/36118-Hickory-St-Fruitland-Park-FL-34731/45366467_zpid/”

casa, $ 148 mil Reais, 125 m2, terreno 1200 m2
“www zillow com/homedetails/5017-Bauer-St-Lehigh-Acres-FL-33973/45536970_zpid/”

apartamento, $ 169 mil Reais, 110 m2
“www zillow com/homedetails/800-NW-Fork-Rd-APT-6-11-Stuart-FL-34994/45674486_zpid/”

apartamento, $ 128 mil Reais, 110 m2
“www zillow com/homedetails/250-Racquet-Club-Rd-2-311-Weston-FL-33326/2115669464_zpid/”

apartamento, $ 153 mil Reais, 130 m2
“www zillow com/homedetails/120-Roselle-Ct-Royal-Palm-Beach-FL-33411/46901329_zpid/”

A passagem para a Flórida custa aproximadamente 1000 dólares ida e volta.

Com o dinheiro que sobrar da compra do imóvel (e vejam que imóveis - terrenos amplos e casas enormes - e a infra-estrutura do local), mais ou menos 150K dólares, poderá viajar com mais 4 acompanhantes anualmente pelos próximos 30 anos!

150 mil/ mil = 150 passagens. Dividido por 5 = 30. Dá pra viajar pra lá anualmente durante 30 anos! Bolha imobiliária no Brasil. Não compre imóveis em 2013/14/15/16.
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[-] O(s) seguinte(s) 3 usuários diz(em) obrigado a pedrobene pelo seu post:
miquista (30-03-2013), Spectro (01-09-2013), Zunim (11-03-2014)
29-03-2013, 10:08 AM (Resposta editada pela última vez em: 30-03-2013 01:08 AM por pedrobene.)
Resposta: #26
RE: bolha imobiliaria pague o justo para nao pagar o pato
Apagado por duplicidade.
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[-] O(s) seguinte(s) 1 usuário disse obrigado a pedrobene pelo seu post:
sleber (29-03-2013)
29-03-2013, 10:08 AM (Resposta editada pela última vez em: 30-03-2013 01:01 AM por pedrobene.)
Resposta: #27
RE: bolha imobiliaria pague o justo para nao pagar o pato
Apagado
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Goji Berry Pelo menor Preço Você Encontra na Tudo Saudável Produtos Naturais
29-03-2013, 11:25 AM
Resposta: #28
RE: bolha imobiliaria pague o justo para nao pagar o pato
(29-03-2013 10:08 AM)pedrobene Escreveu:  Acho que mandei a mensagem duplicada. Me desculpe, por favor. Ainda estou aprendendo a usar a ferramenta.

Vá em editar>>edição rápida e apague a 2ª mensagem. Espero ter ajudado!
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[-] O(s) seguinte(s) 1 usuário disse obrigado a #RSO# pelo seu post:
pedrobene (30-03-2013)
30-03-2013, 11:37 AM
Resposta: #29
RE: bolha imobiliaria pague o justo para nao pagar o pato
Rapaz que resposta bem elaborada s teve um bom trabalho para chegar a ela . Resumindo a nova crasse c media nunca vai poder comprar uma casa nesse ritimo de valorizacao alias , a unica coisa que a nova classe media ta podendo e comprar celular pre pago a financiado ,carro financiado .roupa a prestacao e imovel haa meu amigo ai so passando pra comprar alias para financiar ai acontece uma invasao de uma porcaria de terreno desocupado e chaman os invasores de marginais ora .aquele caso da semana passada primeiro o dono pediu 5mil por terreno depois que ele viu que podia lucrar mais aumento pra 15 mil , como e que faz com tanta ganancia .se a classe c nao acordar quando a crise que podi vir apos a copa vao ficar todos sem carro casa. Celular .vao voltar a viver de cesta basica nem internet vao ter pra namorar no facebook ...... Mais nao adianta eu so pobre tento convencer meus amigos que nao so classe media nao posso esbanjar em restaurantes e festa e eles nao acreditam eles acreditam mesmo que agora nos somos a bola da vez e dificil abrir os olhos de quem nao quer .esse assunto sobre a bolha ja me levou ate a ser taxado de ignorante que imovel nunca desvaloriza eles nao entendem que tudo e do banco casa .carro.celular .televisao Querreiros informar o povo e tarefa pro batman nao querem escutar .se escutam nao entendem,se entendem nao querem aceitar os que aceitam ja estao endividados ate a morte ou se viver mais 40 anos ,...... Obrigado por sua resposta foi genial se m permite vou divulgar ela abraco
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[-] O(s) seguinte(s) 2 usuários diz(em) obrigado a sleber pelo seu post:
Spectro (01-09-2013), Zunim (11-03-2014)
30-03-2013, 12:51 PM
Resposta: #30
RE: bolha imobiliaria pague o justo para nao pagar o pato
Muito bem colocada por você a frase "eles nao entendem que tudo e do banco casa .carro.celular .televisao".

O povo que tem tudo e ao mesmo tempo não tem nada, escravo de empréstimo, de dinheiro, de ilusão. Todo mundo pensando que está rico por causa do cartão de crédito com limite alto.


Pode divulgar a vontade, é de domínio público e está tudo lá no blog da bolha imobiliária.
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[-] O(s) seguinte(s) 3 usuários diz(em) obrigado a pedrobene pelo seu post:
pequeno gafanhoto (30-03-2013), sleber (30-03-2013), Zunim (11-03-2014)
Pasta de Dente sem Flúor Oralin Você Encontra na Tudo Saudável Produtos Naturais
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